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关于上海房价 知道这三句话就够了

作者:欧阳捷来源:腾讯财经              2016-04-07

前不久有个小伙伴说,他的同事在上海的房价疯涨前卖掉了自己的住房,几天后发现,他其实本可以加价50万元再出售的;同样悲催的是,原先看好的房子,又被加价50万元,前后几天工夫,少说得再多打5年的工!

  今年3月,上海房价一轮疯涨,可谓吓坏了许多打算买房的小伙伴,很多人问我,上海的房价到底是怎么回事?现在到底还能不能买?他们担心买了就是追涨,不买可能就再也买不到了。

  其实,大家更想知道的是上海的房价究竟有没有泡沫?是不是会破裂?如果真的破裂,会不会成为最后的接盘者?

  三句话说清上海房价

  要说清楚上海的房价问题,其实并不难,只要三句话。

  第一句话,供求关系是主要矛盾。

  只说两个大数,第一个是供应,近十年累计批准上市182.8万套,累计销售178.5万套;第二个是需求,近十年上海累计新增外来常住人口538万人,大约相当于179万户。

  剩下的我就不多说了。大家可以看看公众号“欧阳先声”2月26号的文章,“在可见的未来,上海房价还见不了顶”。

  第二句话,货币廉价是最大推手。

  我们看,货币M2增量与商品住宅销售量价关系是高度吻合的。去年8月,我就说过,去年前7个月货币增发了12.45万亿元,相当于前三年的平均值,后5个月怎么的也要发到4万亿元吧,全年就是16万亿元,果不其然,年底16.4 万亿元。钱多了,钱就不值钱了,利率水平也在下降,房企发债去年底利息还在6%以上,今年已经接近3%了。

  但是,钱没去实体经济,也没去股票市场,没去买黄金,您说能去哪里?

  周小川行长说“居民部门加杠杆的逻辑是对的”。现在居民储蓄有多少?城镇居民大概有30万亿元,行长觉得储蓄太多了,可以降降首付、多加加杠杆。

  黄奇帆市长说加杠杆会导致金融风险。其实两个人的出发点是一样的,银行是干什么的?不就是用来帮企业、个人、政府加杠杆的吗?如果不能加杠杆,银行都死掉了。

  只是落脚点不同,周行长的意思是场内加杠杆是可以的(只许州官放火的逻辑是对的,因为州官可以控制火势),黄市长的意思是场外加杠杆是有风险的(百姓点灯或会星火燎原).

  有意思的是,去杠杆是今年供给侧改革的五大任务之一,政府部门和金融系统要去杠杆,但企业和居民部门却是在加杠杆,很值得玩味。

  第三句话,资本避险是投资本性。

  当李嘉诚跑到英国去买资产的时候,其实英国特别是伦敦的资产价格已经上升了。

  美国从2008年8月雷曼兄弟倒闭后推出量化宽松政策,前后三轮,到2014年10月结束,房价已经基本恢复。

  很多朋友到澳洲、北美投资物业的时候,尽管没有踩在最低点,但依然是稳定获利的。

  世界上所有大都市都会对资本和人口产生虹吸效应,上海也不例外。打个比方说,我们想买股票,哪些股票是风险小、收益高的?当然是每一个行业里最好的上市公司,当全行业都快死掉的时候,王者依然还能撑得住。买资产,也一定是在所有城市中,选择最好的城市里最好的资产。

  上海房价有没有泡沫?

  那么,上海的房价究竟有没有泡沫?

  上海商品住房均价2.1万元/平米,外环的房价只有1.6万元/平米,您说,这是泡沫吗?

  当然,内环内均价到了7.2万元,是有点贵了,不过这个7.2万是被少数楼盘拉上去的,这些楼盘只占全市商品房供应的3%,即便是有泡沫,也无非是一些楼盘的小泡泡而已!

  那么,回到最初的问题,上海的房子现在到底还能不能买?

  如果股票一直上行,您会不会买?我想答案是肯定的。

  很多人强调房价不可能永远上涨,泡沫总是会破裂的。但事实是什么呢?

  世界上大都市的房价其实都是在一直上涨的。欧洲的巴黎、伦敦,加拿大的多伦多、温哥华,澳洲的悉尼、墨尔本、堪培拉,美国的洛杉矶、波士顿、旧金山、纽约,印度的孟买,甚至新加坡等等。

  我想这是因为,世界上货币总是越发越多的,没有哪个国家是把钱收回去烧掉的,对应的,钱多了就不值钱,一切对应钱的东西都会变得值钱,特别是不动产。

  有人会说,东京不是崩盘之后就一直没有恢复吗?是的,东京是个特例,但东京的房价与日本经济萎靡、城镇化结束、人口老龄化、产业移师海外等有很大关系,全世界也仅此一例。不过在日本的量化宽松之下,东京的房价终于也开始抬头了。

  还有人说,中国香港不是也曾经腰斩了吗?的确,曾经。但现在早已恢复,并且比1998年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机之前都高出很多了。

  上海经济发展好于香港,收入增速高于香港,资金充沛不逊香港,供求矛盾大于香港,上海房价难道不会比香港更高吗?至少十年之内,我们是看不到上海房价的泡沫的。

  当然,股票会有震荡,房价也会。政府调控虽然能够扬汤止沸,却挡不住堰塞湖的洪水!在调控之下虽然会出现房价台阶,但终究还是会步步高升的。

  即使未来上海房价出现香港1998、2008年一样的下跌,也只是类似于股票市场的波谷,从长远来看,总还是会升值的。虽然短期波动在所难免,至少它比A股市场要可靠的多。

  我们所能做的只是踩准一个点。

  只要我们能够多预判大势,少犯前面的小伙伴的错误,在相对低点买入,就是最好的结果。大家都看明白并且想买上海的房子时,开发商会不抢上海的地吗?

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